1. Pojam i pravna priroda vanknjižne svojine
Vanknjižna svojina označava pravo svojine na nepokretnosti koje nije upisano u katastar nepokretnosti. Napred navedeno podrazumeva da je odredjeno lice steklo pravo na nepokretnosti po osnovu zakona, pravnog posla, nasledstva, održaja ili drugog načina predviđenog zakonom, medjutim iz nekog razloga upis tog prava u katastar nepokretnosti nije moguć.
Najčešći primer nemogućnosti upisa prava svojine na nepokretnosti u katastar je izgradnja objekata bez dozvole za gradnju, što je i pored velikih napora zakonodavca da to suzbije, nekada bilo više pravilo nego izuzetak. Pored ove situacije, može biti i da je pravo stečeno održajem, ali bez odgovarajućeg sudskog ili upravnog postupka za upis, da vanknjižni vlasnik ne poseduje celokupnu dokumentaciju koja je obavezna za upis prava, i slično.
Vlasnik u ovom slučaju nije formalno upisan kao titular prava svojine, i zbog toga ne raspolaže istim pravima kao punopravni vlasnici. Dakle, vanknjižna svojina ne proizvodi sve pravne efekte kao knjižna svojina – prvenstveno u pogledu pravne sigurnosti, dokazivanja i mogućnosti raspolaganja, ali je pravno relevantna, naročito kada postoje valjani dokazi o njenom postojanju.
2. Da li je moguć promet vanknjižne svojine?
Da bismo odgovorili na ovo pitanje potrebno je pre svega pojasniti koje uslove je potrebno ispuniti da bi se steklo pravo svojine na određenoj nepokretnosti.
U našem pravnom sistemu, da bi se steklo pravo svojine na određenoj nepokretnosti, neophodno je kumulativno ispunjenje dva uslova:
- Postojanje osnova sticanja – a to je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, rešenje o nasledjivanju, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o poklonu, itd;
- Upis prava svojine u katastru nepokretnosti – inicira se podnošenjem zahteva za upis prava svojine na nepokretnosti u nadležni katastar nepokretnosti, koji vodi Republički geodetski zavod.
S obzirom da u slučaju postojanja vanknjižne svojine nije ispunjen obavezan uslov upisa prava svojine u katastru nepokretnosti, prava vlasnika ovih nepokretnosti su ograničena što se najbolje ogleda u činjenici da ove nepokretnosti ne mogu biti predmet prometa.
Intencija zakonodavca da spreči prometovanje nepokretnosti koje nisu upisane u katastru nepokretnosti naročito se vidi u propisanoj obavezi nadležnih organa za ozakonjenje da službi za katastar nepokretnosti dostave podatke o nepokretnosti koja je postupku ozakonjenja, kako bi se na istoj upisala zabeležba zabrane otudjenja do okončanja postupka ozakonjenja i upisa nepokretnosti u zemljišne knjige.
3. Specifičan tretman vanknjižne svojine u izvršnom postupku
Pre svega treba napomenuti da institut vanknjižne svojine nije bio prepoznat u srpskom zakonodastvu i pored velikog broja nepokretnosti u Srbiji koje nisu upisane u zemljišne knjige, sve do donošenja Zakona o izvršenju i obezbeđenju.
Navedenim zakonom omogućeno je prometovanje nepokretnosti u vanknjižnoj svojini u cilju zaštite prava poverilaca i sprečavanja zloupotrebe na strani dužnika da skrivajući se iza “vanknjižnog prava” onemoguće namirenje poverilaca u situaciji kada postoji imovine iz koje bi se mogli namiriti.
Zakon o izvršenju i obezbeđenju u članovima 209 i 210 propisuje uslove koje je neophodno ispuniti da bi se postupak izvršenja sproveo na vanknjižnoj nepokretnosti.
Ako je u predlogu za izvršenje kao predmet izvršenja naznačena nepokretnost ili deo nepokretnosti koji nisu upisani u katastar nepokretnosti i na kojima ne može da se upiše svojina, izvršni poverilac daje izjavu da upis svojine nije moguć i prilaže je uz predlog za izvršenje. U tom slučaju sud donosi rešenje o izvršenju na nepokretnosti koja je u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika, pod uslovom da izvršni poverilac uz predlog za izvršenje dostavi ili naznači, kao dokaz o vanknjižnoj svojini, građevinsku dozvolu koja glasi na izvršnog dužnika, ili ako ne postoji ili ne glasi na izvršnog dužnika – druge isprave kojima se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika. Na predlog izvršnog poverioca, sud nalaže izvršnom dužniku ili drugom licu da dostavi isprave kojima se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika, pod pretnjom izricanja novčane kazne.
Nakon donošenja rešenja o izvršenju, javni izvršitelj pristupa popisu nepokretnosti. Na sastanak za popis javni izvršitelj poziva izvršnog poverioca, izvršnog dužnika, lica čije se nepokretnosti graniče s nepokretnošću i neposrednog držaoca nepokretnosti, ako to nije izvršni dužnik.
S obzirom da nepokretnost u vanknjižnoj svojini nije upisana u katastru nepokretnosti, sledstveno ne može se upisati ni zabeležba rešenja o izvršenju na datoj nepokretnosti. Stoga, zapisnik o popisu nepokretnosti ima dejstvo zabeležbe rešenja o izvršenju u katastar nepokretnosti i nakon sastavljanja objavljuje se na elektronskoj oglasnoj tabli Komore javnih izvršitelja.
Nakon popisa, sledi procena tržišne vrednosti nepokretnosti i prodaja iste. Prodaja nepokretnosti se sprovodi putem javnog nadmetanja ili neposrednom pogodbom. Oglas o prodaji mora sadržati oznaku da se radi o vanknjižnoj nepokretnosti, sve poznate podatke o objektu, upozorenje da objekat možda nije legalizovan i druge relevantne činjenice.
Ukoliko nepokretnost u vanknjižnoj svojini bude prodata u izvršnom postupku, javni izvršitelj donosi zaključak o predaji nepokretnosti sa nalogom neposrednom držaocu nepokretnosti da preda državinu nepokretnosti kupcu. Pored toga, zapisnik sadrži nalog za upis stečenog prava u nadležne javne knjige.
4. Mač sa dve oštrice?
I pored najbolje namere zakonodavca da zaštiti interese poverilaca omogućavajući inače zabranjen promet nepokretnosti u vanknjižnoj svojini, postavlja se pitanje da li je ovo pogodno tlo za radjanje zloupotreba za otudjenje nepokretnosti koja inače ne bi mogla biti prodata?
Zamislimo situaciju u kojoj vlasnik nepokretnosti u vanknjižnoj svojini želi da proda tu nepokretnost, i postoji kupac koji bi je kao takvu kupio. Hipotetički, bilo bi dovoljno da kupac i prodavac fingiraju dug, da kupac pokrene izvršni postupak kako bi taj “dug” naplatio i da nepokretnost stekne na sasvim legalan način, uz svu pravnu sigurnost koja inače ne postoji pri prometu vanknjižnih nepokretnosti. Naravno, izvesno je da bi u tom slučaju nastali troškovi izvršnog postupka, ali ovi troškovi su neznatni ako imamo u vidu da bi odredjeno lice izdejstvovalo da otudji, odnosno kupi nepokretnost koja inače ne bi mogla biti predmet prometa.
Na kraju krajeva treba imati u vidu da lice koje stekne nepokretnost u vanknjižnoj svojini na ovaj način takodje ima ograničeno pravo svojine, s obzirom da tu nepokretnost ne može dalje prometovati. Međutim, neretko lice kupuje nepokretnost upravo radi sopstvene upotrebe, bez namere daljeg prometovanja.
S obzirom da se radi o specifičnom pitanju, smatramo da bi zakonodavac ipak trebalo da donese odredjene izmene Zakona o izvršenju i obezbedjenju kada se radi o prometu nepokretnosti u vanknjižnoj svojini. Kako bi svi učesnici izvršnog postupka bili zaštićeni, trebalo bi razmisliti o donošenju odredbi kojima bi se uvela obaveza dokazivanja postojanja duga, odnosno poslovnog ili drugog odnosa u odgovarajućem postupku, a da se tek nakon okončanja takvog postupka omogući sprovodjenje izvršenja na nepokretnostima dužnika u vanknjižnoj svojini.
5. Zaključak
Institut vanknjižne svojine, iako formalno slabije zaštićen i skoro neprepoznat u našem zakonodavstvu, ima važnu ulogu u praksi naročito ukoliko imamo u vidu da u Srbiji danas postoji oko 2,1 milion nelegalnih objekata.
Iako Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakon o prometu nepokretnosti ne poznaju institut vanknjižne svojine, smatramo da je napravljen veliki iskorak uvodjenjem ovog instituta u Zakon o izvršenju i obezbeđenju čime je dozvoljen promet i naplata potraživanja iz nepokretnosti koje faktički postoje. Nadamo se da će veliki broj nepokretnosti u vanknjižnoj svojini i prepoznavanje važnosti ovog instituta podstaći i nadležne službe za katastar nepokretnosti na efikasnije postupanje, naročito kada su u pitanju legalizacije objekata.
Težnja zakonodavca, ali što je još bitnije svakoga od nas trebalo bi da bude uskladjivanje formalnog stanja u katastru nepokretnosti sa materijalnim stanjem, čime ćemo svi zajedno doprineti povećanju pravne sigurnosti u pravnom prometu nepokretnosti. Na kraju ostaje da upozorimo da za sticanje prava svojine nije dovoljan zaključen pravni posao (ugovor), da se sticalac nalazi u posedu nepokretnosti i da uredno plaća porez državi. Dakle, sve ovo vas ne čini vlasnikom nepokretnosti sve dok svoje pravo ne upišete u javne knjige.
Autor: Advokat Selena Gojković, Stariji saradnik u kancelariji Injac Attorneys
Informacije u ovom dokumentu ne predstavljaju pravni savet u vezi sa bilo kojim konkretnim pitanjem i pružene su isključivo u opšte informativne svrhe.
