Legalizacija objekata u Srbiji ponovo je u fokusu javnosti nakon najave novog zakona kojim bi se rešavao pravni status miliona nelegalno izgrađenih nepokretnosti. Procene govore da u zemlji postoji oko 4,8 miliona kuća, stanova i pomoćnih objekata podignutih bez građevinskih dozvola i bez upisanog prava svojine u katastru nepokretnosti. Takvi objekti decenijama nisu mogli biti deo pravnog prometa, nisu mogli biti predmet kupoprodaje, nasledstva ili hipoteke, dok je država istovremeno gubila značajne prihode od poreza. Legalizacija nepokretnosti stoga je od ključnog značaja ne samo za vlasnike, već i za pravnu sigurnost na tržištu nekretnina, kao i za prihodnu stranu državnog budžeta.
Legalizacija u dosadašnjoj praksi
Postupci legalizacije nepokretnosti u Srbiji primenjuju se još od kraja devedesetih godina, ali je praksa pokazala da je legalizacija objekata dugotrajan, skup i komplikovan proces. Vlasnici su, pored plaćanja administrativnih taksi, snosili i dodatne troškove za geodetske snimke, izradu elaborata, notarske usluge i upis u katastar nepokretnosti. Zbog toga je legalizacija u dosadašnjoj praksi bila dostupna samo ograničenom broju građana. U praksi, veliki broj predmeta trajao je godinama bez konačnog epiloga, dok je rešenja o legalizaciji dobio mali broj objekata. Posledično, na terenu i dalje postoji ogroman broj nelegalnih kuća i stanova, što stvara nesigurnost i za vlasnike i za potencijalne kupce, ali i otežava rad bankama i investitorima koji ne mogu koristiti takve nepokretnosti kao obezbeđenje za kredite ili ulaganja.
Najava nove procedure
Prema najavi, novi zakon o legalizaciji objekata u Srbiji predviđa znatno jednostavniju i bržu proceduru. Suština postupka legalizacije bila bi u jednoj prijavi, elektronskoj ili papirnoj, kojom se pokreće proces pred Agencijom za prostorno planiranje. Rok za donošenje rešenja o legalizaciji trebalo bi da bude ograničen na 60 dana, što bi omogućilo brže i efikasnije rešavanje statusa objekata. Na ovaj način zakonodavac želi da smanji administrativne prepreke i pruži mogućnost vlasnicima da za relativno kratko vreme ozakone svoju imovinu. Ako se rešenja budu donosila u predviđenim rokovima, očekuje se da bi novi zakon mogao doprineti masovnijem upisu nekretnina u katastar i njihovom uključivanju u pravni promet, čime bi legalizacija konačno postala dostupna većini građana.
Najavljeni troškovi legalizacije
Kako je predstavljeno u najavi, takse za legalizaciju bile bi značajno niže i standardizovane:
• oko 70% objekata moglo bi da se legalizuje za 100 evra,
• najviša taksa od 1.000 evra odnosila bi se na stambene objekte u centralnim gradskim zonama,
• za komercijalne objekte planirana je naknada od 10 evra po m²,
• u ruralnim sredinama stambeni i pomoćni objekti do 500 m² mogli bi da se upišu za 100 evra.
Izuzeci i ograničenja
Najava predviđa da postupak legalizacije nepokretnosti neće biti moguć u svim slučajevima, već će postojati određena ograničenja. Pre svega, legalizacija objekata neće biti dozvoljena za nepokretnosti izgrađene na tuđem zemljištu, jer se na taj način narušavaju imovinska prava trećih lica. Takođe, postupak legalizacije neće biti moguć u zonama sa posebnim režimom zaštite, kao što su nacionalni parkovi, prirodni rezervati i druga zaštićena prirodna dobra.
U ovakvim situacijama predviđeno je da sporni objekti mogu postati vlasništvo države ili da budu uklonjeni. Još jedno važno ograničenje odnosi se na buduću gradnju, planirano je rešenje prema kojem bi svaki objekat koji bi se ubuduće gradio nelegalno automatski postao državna imovina. Takvi objekti koristili bi se za javne potrebe, uključujući izgradnju škola, socijalnih ustanova ili drugih objekata od opšteg značaja.
Pravne i tržišne posledice
Kako je naglašeno, država ovim zakonom ne bi preuzimala odgovornost za tehničku ispravnost ili urbanističku usklađenost objekata. Rešavalo bi se isključivo pitanje pravnog statusa svojine. Time bi se omogućilo uključivanje velikog broja nepokretnosti u pravni promet, njihovo korišćenje kao sredstva obezbeđenja za kredite, kao i veća pravna sigurnost za vlasnike i potencijalne kupce.
Privredni subjekti i investitori ne bi mogli koristiti povlašćene uslove, oni bi i dalje bili u obavezi da plate doprinose za uređivanje građevinskog zemljišta, kao da su gradili u redovnom postupku. Najavljeni zakon ne bi uticao na eventualne krivične postupke koji su već pokrenuti zbog nelegalne gradnje.
Zaključak
Važno je naglasiti da je reč isključivo o najavi novog zakona o legalizaciji, dok sam zakon još nije usvojen. Građani i privreda moraće da sačekaju donošenje i objavljivanje zakona kako bi sa sigurnošću znali kakve procedure i uslove mogu očekivati.
Informacije u ovom dokumentu ne predstavljaju pravni savet u vezi sa bilo kojim konkretnim pitanjem i date su samo u opšte informativne svrhe.
